Giá đất là một trong các nội dung đề xuất điều chỉnh - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Luật Đất đai 2024, đang lộ ra nhiều bất cập sau một năm áp dụng.
Theo dự thảo sửa đổi luật vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, ngoài 32 trường hợp Nhà nước 
Dự án bất động sản dọc đường Mai Chí Thọ, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Bảng giá đất xây dựng theo chu kỳ 5 năm
Đối với chính sách tài chính đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định rõ hơn quyền của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo đó, quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi thực hiện dự án.
Đồng thời bổ sung căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hoàn thiện các quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Dự thảo cũng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết các phương pháp định giá đất.
Đáng lưu ý, với quy định về bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỉ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1-1 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.
Như vậy, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh bảng giá đất hằng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024 khi bảng giá đất được ban hành hằng năm, gây khó cho các địa phương trong xây dựng bảng giá đất.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng trường, kiêm trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường đại học Luật Hà Nội, điều quan trọng nhất với bảng giá đất là phải xác định bảng giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.
Thực tế thời gian qua cho thấy khi một số địa phương ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã đạt được mục tiêu thu ngân sách địa phương tăng, bản chất ở đây là các địa phương đang bán tài nguyên đất.
"Điều này dẫn tới ách tắc, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai vì giá cao quá, nhiều dự án không triển khai được. Hơn nữa, bảng giá đất cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, nhất là người dân nông thôn, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải đóng cả tỉ đồng tiền sử dụng đất", ông Tuyến cho biết thêm.
Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc ban hành bảng giá đất áp dụng cho kỳ 5 năm, cùng với hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm như tinh thần sửa đổi luật sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận đất đai, dễ dàng lên kế hoạch đầu tư kinh doanh vì họ biết rõ giá đất sẽ ổn định khung giá trong 5 năm thay vì bảng giá đất hằng năm như Luật Đất đai 2024 quy định.
Trong hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm thường biến động không quá lớn nên doanh nghiệp có thể tính toán được.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Thắng, phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng thực tế doanh nghiệp và người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền đất phải nộp vẫn còn là ẩn số. Bảng giá đất khi được ban hành đã được nghiên cứu và thu thập thông tin cơ bản sát với thị trường, điều này giúp doanh nghiệp nhanh chóng tính toán được chi phí đầu tư dự án.
Đồng thời giúp Nhà nước thực thi nhanh hơn, giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ, tránh tình trạng cán bộ ngại làm dẫn đến tắc nghẽn trong tính tiền đất và thất thu ngân sách.
"Chúng ta cần trao quyền cho địa phương quyết định theo bảng giá đất, không cần thẩm định giá như trước đây", ông Thắng nêu.
Tại sao sửa đổi quy định về bảng giá đất?
Liên quan tới sửa đổi quy định về bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường lý giải việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất vào Luật Đất đai 2024 là để phù hợp với nguyên tắc đất đai.
Đây là yếu tố đầu vào quan trọng của phát triển kinh tế - xã hội, và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất, quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhằm bảo đảm ổn định thị trường.
Và những quy định tỉ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng cùng với bảng giá đất sẽ là căn cứ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bảo đảm thuận lợi, chính xác, phù hợp với các loại hình dự án, địa bàn khu vực cụ thể.
Bổ sung nhiều quy định mới
Người dân làm thủ tục đất đai tại TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Năm 2026, phải hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung quy định đến hết năm 2026 phải hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai liên thông giữa trung ương và địa phương. Quy định rõ ngân sách trung ương và địa phương trong việc bảo đảm cho các hoạt động xây dựng, quản lý, vận hành, bảo trì, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm của hệ thống.
Cho chuyển đổi đất lúa, đất rừng tự nhiên khi giao đất, cho thuê đất
Sửa đổi, bổ sung điều 122 theo hướng xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên sang mục đích khác để thực hiện dự án đã được xem xét trong giai đoạn lập dự án, quyết định chủ trương đầu tư dự án theo pháp luật về đầu tư.
Đơn giản hóa thủ tục cho người dân làm sổ đỏ trên đất có công trình xây dựng
Sửa đổi điều 148, điều 149 theo hướng không quy định hộ gia đình, cá nhân phải xin ý kiến cơ quan quản lý về xây dựng xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đối với trường hợp phải xin phép xây dựng mà hồ sơ không có giấy tờ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đồng thời bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm về an toàn công trình.
Khuyến khích doanh nghiệp lấn biển
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên hoạt động lấn biển phải tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán, lợi ích quốc gia trên biển; phù hợp với quy định của luật khác có liên quan và các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
Đồng thời phù hợp với quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xã hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị. Hoạt động lấn biển phải được lập thành dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật...
Ngoài ra, hoạt động lấn biển ở một số trường hợp phải được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.
Bỏ quy định thu tiền đất bổ sung
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới sẽ thực hiện theo hướng bỏ quy định về thu tiền đất bổ sung đối với nhiều dự án đầu tư kinh doanh.
Cụ thể, theo điểm d khoản 2 điều 257 Luật Đất đai 2024: "Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này".
Đến nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi theo hướng "Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này". Tức là đã loại bỏ quy định thu tiền đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đây là nội dung đã được báo Tuổi Trẻ phản ánh liên tục qua loạt bài "Bất hợp lý tiền đất bổ sung" và nhận được nhiều ý kiến của giới chuyên môn, sau đó Bộ Tài chính đã đề xuất các phương án sửa đổi nghị định 103 theo hướng giảm thu khoản này từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm.
Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 29-7, ông Đặng Hồng Anh - chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam - cho rằng việc bỏ quy định thu tiền đất bổ sung là hợp tình hợp lý bởi việc chậm tính tiền sử dụng đất không phải lỗi của doanh nghiệp.
"Việc loại bỏ quy định này không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn, gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn củng cố lòng tin vào thể chế và pháp quyền", ông Anh nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Thắng - phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - cho rằng nếu bị thu số tiền bổ sung với mức 5,4% trên số tiền chưa đóng, doanh nghiệp chịu thêm gánh nặng tài chính và sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, trực tiếp làm tăng giá nhà.
Do đó ông Thắng cho rằng việc bỏ quy định thu tiền đất bổ sung trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là hợp lý, tạo đồng thuận toàn xã hội, góp phần giảm giá nhà.
Một điểm mới nữa trong dự thảo luật đó là đưa ra hai phương án về kế hoạch sử dụng đất, trong đó quy định thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc đưa ra phương án không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, phương án bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm trong dự thảo là điểm mới và là sự tiến bộ. Hiện đã có các quy hoạch về đô thị, xây dựng và quy hoạch sử dụng đất, nên việc có thêm kế hoạch hằng năm là không cần thiết và rườm rà.
Thực tế thời gian qua cũng cho thấy nếu không đưa vào kế hoạch kịp thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị tắc nghẽn và chậm trễ, dù chức năng đất cho phép.
Thậm chí, những trường hợp nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vào cuối năm sẽ phải chờ đến hai năm mới được chuyển mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng đến các dự định của người dân và doanh nghiệp.
Bỏ quy định thu tiền đất bổ sung trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024
